当前位置  :  首页 > 政策解读

关于《绥芬河市住宅物业管理办法》的政策解读

2019-01-18 来源:绥芬河市城市管理局
    

  一、《办法》制定的背景

  《牡丹江市住宅物业管理条例》由市人大分别于2017年5月31日、9月15日经牡丹江市人大常委会两次审议后报请省人大,省人大常委会于2017年10月13日正式批准,决定于2018年5月1日起施行。为更好贯彻《条例》等法律、法规的施行,结合绥芬河市实际,制定本办法。

  二、《办法》制定的意义

  《条例》主要从“为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的居住环境”的角度出发,制定了相关各项规定,以达到公平合理地维护各方责任主体的合法权益。各方当中主要包括建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业企业、专业经营单位、政府的主管部门、有关部门等。通过各方履行法定职责、发挥各自作用,推动实现业主通过选聘物业企业,双方签订物业服务合同,有效地对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序。

  三、《办法》制定的原则

  1、体现了公平、公开、合理、科学。主要从条例的内容和立法的形式上体现出来。例如供水、供电、供热、供气、通讯等相关单位对住宅区域内各自的相关设施设备及相关的管线维修等,完全体现出责权利一致。

  2、建筑物区分所有权为基础。按照建筑物区分所有权理论,采取了物业管理权和财产权相应以及物业管理是针对共用部分与共同事务所提供的管理服务。

  3、维护全体业主合法权益(财产民主的权利)。主要表现在以下七个方面:

  一是业主大会代表和维护全体业主合法权益;二是业主委员会成为业主大会执行机构;三是业主大会、业主委员会成立运作程序法定;四是业主大会、业主委员会不得做出无关决定;五是共用部分建设单位不得擅自处分;六是招投标、选聘物业管理企业。建设单位在房屋销售前,应依法公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理,建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业,也可以通过统一平台选聘物业企业;七是业主管理规约不得侵害业主合法权益。

  4、维护全体业主合法权益(财产民主的权利)。物业费收取不允许超出合同以外;物业企业及人员不得侵害公民权利;小区共用部分经营收益按业主大会决定使用;住宅专项维修资金不得挪用,实行统一交存,专款专用,所有权人决策,政府监督的原则;安全隐患要强制排除;服务合同终止应做好移交等。

  5、民主自治自律与专业化服务相结合。民主自治自律暨通过业主大会、业主委员会的方式表达全体业主的共同意愿,管理服务交给专业化服务暨物业服务企业通过专业化人员、专业化技术、专业化工具、专业化组织及专业化程序、方法等做好小区的各种维保和维护。

  6、 保证物业的正常运作和安全合理使用。物业管理的核心是对物业的管理和对人的服务。通过建立物业管理项目经理人制度,充分有效地将小区中业主专有部分以外的权属部分管理维护好。

  7、政府的适度干预与推动引导。物业管理作为市场经济的组成部分,按照等价有偿的原则,业主购买与物业企业提供质价相符的管理服务。但政府及其相关部门也要发挥应有的作用。主要从立法、执法、指导和监督的层面,履行好相应的职责。

  四、《办法》规定的主要问题

  1、规定了召开首次业主大会的条件和应完成的事项。明确了物业管理区域内具备下列条件之一的应当召开首次业主大会,即房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;已入住户数达到总户数百分之五十以上的;首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数比例达到百分之二十五以上的。建设单位应当作为申请人向物业所在地的社区居(村)民委员会(镇人民政府)提出书面申请并提供有关资料,也可以由十人以上的业主联名提出召开首次业主大会。首次业主大会应当讨论决定管理规约、业主大会议事规则、选举业主委员会。

  2、业主委员会委员的条件和业主委员会应当履行的职责。要求业委会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。对违反相应情形的不得担任或已经担任了的应当予以罢免;业主委员会作为业主大会的执行机构,执行业主大会的决定和决议、组织召开业主大会、报告工作执行情况、代表业主与业主大会选聘的物业企业签订物业服务合同、监督和协助物业企业履行服务合同、组织和监督住宅专项维修资金的使用、督促管理规约的执行和调解业主间因物业使用管理中的纠纷等。

  3、创设了物业管理委员会和界定了其相关工作职责。对具有下列情形之一的,即物业管理区域内在不具备成立业主大会条件的;具备成立条件但未成立,经市物业管理行政主管部门或社区居(村)民委员会(乡镇人民政府)指导后仍不能成立的;业委会不履行职责一年以上或无法正常开展工作,需要调整或者重新选举业主委员会,经市物业管理行政主管部门或社区居(村)民委员会(乡镇人民政府)指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的,可以成立物业管理委员会代行业委会职责。物业管理委员会由社区居(村)民委员会(乡镇人民政府)组织成立,由业主代表以及社区居(村)民委员会、建设单位等派员组成。待业主大会成立起停止履行职责。

  4、规定了建设单位在前期物业管理活动中承担的相应责任。首先应当在申请办理房屋预售许可证或者房屋现售前,向区、县(市)物业管理行政主管部门备案物业管理区域。二是提供不低于房屋建筑面积千分之二的比例且不低于一百平方米的标准,无偿配置物业管理用房。三是应当与选聘的物业企业依法签订前期物业服务合同,并作为与房屋买受人签订房屋买卖合同的附件。四是应当在办理物业承接验收手续时向物业管理企业移交竣工总平面图等相关资料。五是应当对保修期内出现的质量问题在接到业主或物业企业提出的要求后二十四小时内到现场核实,属实的应当在七十二小时维修。六是建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权等。

  5、条例对物业管理服务内容和标准作出了具体规定。

  物业服务内容主要包括公共部位、公共设施的使用、管理和维护;公共区域环境卫生的维护;公共区域秩序维护、安全防范等事项的协助管理;公共绿化的养护;物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告;物业档案的保管;法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

  物业服务标准由行业管理部门制定。重点从基础服务,包括办公场所、员工管理、合同签订、工作制度建设、房屋及设备档案管理、业主档案管理、落实公示制度、24小时服务制度;环境卫生管理,包括责任分配、环卫设施配置、生活垃圾管理、专项垃圾清理、绿地和庭院管理、楼道及楼体外挂物的管理、清冰雪管理;公共设施设备管理,包括庭院标识及指示牌、庭院道路管理、单元门及声控灯、私搭乱建管理、排水设施、电梯运行、消防设施、设施设备大中修;公共秩序和车辆管理,包括封闭管理、监控设施、地下停车场、露天停车场、消防通道等制定了具体的工作要求。

  6、物业服务合同成为物业管理服务遵循的依据。物业管理服务应当说是甲、乙双方共同履行的双向行为,也是一种契约合作行为。前期物业服务由建设单位与物业服务企业签订,业主大会召开后合同自行终止。后期物业服务由业主大会决定是否续聘,业主大会决定续聘的,由业主委员会代表业主按照大会的决定与物业服务企业重新签订服务合同。业主大会决定解除物业服务合同的,由业主大会决定采取协议方式重新选聘或是通过本市招投标平台选聘,并签订服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

  7、明确了物业服务费用确定的原则及不交纳所承担的责任。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点,遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则,实行政府指导价(前期物业委托期内)和市场调节价。物业服务企业应当在物业服务管理区域显著位置公示企业名称、服务内容及项目构成、服务标准及构成、收费标准、收费依据及监督举报电话。业主应当根据服务合同的约定交纳物业服务费用。对未按照约定交纳的,物业企业可以按照约定申请仲裁或者依法提起诉讼。法律文书生效后,业主拒不履行的,按照个人信用信息有关规定录入个人信用档案。

  8、专业经营单位承担物业管理区域内的相关维修养护职责。条例规定了在住宅区域内供水、供电、供气、供热、通信等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,由专业经营单位承担维修、养护和更新的责任。从责权利一致、统一经营管理、专业单位管专业的事情出发以及建筑物区分所有权进行管理的理论,谁经营谁受益,谁受益谁管理维护。住宅区域内供水、供电、供气、供热、通讯等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线,自本条例施行后,由相关专业经营单位负责维修、养护和更新。相关费用承担,由人民政府制定具体办法。

  9、明确了政府在物业管理中的监督管理责任。一是市人民政府应当将物业管理工作纳入城市治理工作体系,建立物业管理综合协调与目标责任机制、部门合作与联动机制、资金投入与保障机制。二是物业管理、住建、房产、规划、物价、公安、环保、市场监管等行政主管部门,应当建立物业管理区域内违法行为投诉登记制度,公布执法人员姓名和联系方式,依法查处物业管理区域内的违法行为。三是市物业管理行政主管部门应当建立物业管理联席会议制度,协调解决物业管理服务中出现的矛盾纠纷。四是市物业管理行政主管部门制定《绥芬河市物业服务企业信用信息管理办法》加强“事中、事后”监管,提高物业企业服务意识和服务水平。

  五、《办法》建立了相关的制度

  《办法》根据《牡丹江市住宅物业管理条例》及相关法律法规,物业管理工作的特点,建立了相关的制度,保证各种行为按规范运行。具体有:招标投标制度、业主大会制度、告知制度、业主委员会备案制度、物业服务合同备案制度、业主规约制度、前期物业管理制度、承接验收制度、交接制度、保修制度、报告制度、专项维修资金管理制度等。

  六、《办法》的禁止行为

  条例对各方主体在住宅区域中的物业管理活动规定了相关的禁止行为,具体为:物业管理区域内不得有车辆停放行为的禁止、业主和物业使用人对物业的使用与维护中相应的行为应禁止、建设单位擅自处分共用部分行为的禁止、改变物业管理用房用途的禁止、整体转让物业管理服务的禁止、改变共用部分用途行为的禁止、擅自占用、场地行为的禁止等。

       

      关于印发绥芬河市住宅物业管理办法的通知

主办单位:中共绥芬河市委员会、绥芬河市人民政府
承办单位:绥芬河市人民政府办公室
访问统计: